Tvist mellom kjøper og selger av fast eiendom

Har du kjøpt bolig som ikke står til forventingene? Da kan det være at det foreligger en mangel du bør reklamere på.

Mangel – hva menes med mangel og når foreligger det en mangel?

En mangel er et avvik fra det partene har avtalt, herunder om boligens kvalitet, utrustning og annet. Utgangspunktet for vurderingen av om boligen har en eller flere mangler vil være kjøpsavtalen.

Boligen vil ha en mangel dersom boligen ikke samsvarer med opplysninger gitt av selgeren, og kjøperens berettigede forventinger ut ifra boligens alder og synlige tilstand. Eksempelvis skal det mindre til for å anse en skjult feil som en mangel ved en nyoppført bolig sammenlignet med en eldre, brukt bolig.

Mangler ved boligkjøp vil typisk være arealavvik, skadedyr, vannskader, mugg og råteskader.

Reklamasjon og mangelsbeføyelser

Det er vesentlig at selger reklamerer ovenfor kjøper før reklamasjonsfristen utløper. Er fristen oversittet, kan kjøper miste retten til å gjøre gjeldende mangelsbeføyelser. Reklamasjonsfristen oversittes dersom kjøperen ikke reklamerer innen rimelig tid etter at han eller henne oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen.  Det må vurderes konkret hva som er rimelig tid.

Eksempler på mangelsbeføyelser kjøper kan gjøre gjeldende er retting, prisavslag, heving, erstatning og tilbakeholdelse av deler av kjøpesummen til dekning av reklamasjonskravet.

Bolig solgt «som den er» i forbrukerforhold

Det har forekommet en lovendring fra 01.01.22, hvor generelle forbehold som at boligen er solgt «som den er» ikke lenger har virkning. Selger kan dermed ikke overføre risikoen for skjulte feil og mangler over på en forbrukerkjøper. Skal «som den er»-forbehold ha virkning, må forbeholdene spesifiseres.

Nabotvister

Gode relasjoner til ens naboer er viktig for trivselen hvor man bor. Det hender imidlertid at naboer kommer på kant med hverandre. Det kan være at naboen har høye trær på eiendommen som tar utsikt og reduserer boligens bruks- og markedsverdi, eller at naboer ofte har fester som medfører mye støy. I mange tilfeller løses problemene gjennom dialog naboene imellom, men dersom naboene ikke kommer til enighet kan det være nødvendig å kontakte advokat.

Det er granneloven § 2 som fastsetter terskelen for hva naboer i et naboforhold må tåle. Det fremgår av grl. § 2 at «ingen må ha, gjera eller setje i verk noko som urimelig eller uturvande er til skade eller ulempe på granneeigedom. Inn under ulempe går og at noko må reknast for farleg.»

I vurderingen av om et tiltak er unødvendig, vil det være sentralt om ulempen ved tiltaket kunne vært begrenset uten uforholdsmessige omkostninger.

Er alternativet om urimelig tiltak aktuelt, må det fastsettes en tålegrense som må overstiges for at tiltaket skal anses lovstridig. I vurderingen må det blant annet ses hen til karakteren av eiendommene til naboene – hva kan forventes av tiltak ut ifra forholdene på stedet hvor eiendommene befinner seg?

Tvist om håndverkertjenester

Kjøp av håndverkertjenester reguleres av håndverkertjenesteloven dersom kjøper av tjenesten er en forbruker og selger en næringsdrivende.

Ofte blir utgifter til advokat ved tvist om håndverkertjenester dekket av innboforsikring.

Hvilke krav stilles til håndverkerens utførelse av håndverkertjenesten?

Håndverkerens arbeid skal ifølge håndverkertjenesteloven være fagmessig. Med dette menes at tjenesten skal utføres en på en måte som en erfaren og dyktig fagmann på området anser som riktig for tjenesten. Kravene som stilles til tjenesten vil også avhenge av avtalen og andre bestemmelser i håndverkertjenesteloven.

Det foreligger en mangel ved tjenesten når tjenesten ikke tilfredsstiller kravene stilt i avtalen eller håndverkertjenesteloven.

Mangelsbeføyelser

Mangelsbeføyelsene ved håndverkertjenester overlapper mangelsbeføyelsene i annen kontraktslovgivning. Forbrukeren kan kreve:

• Retting
• Prisavslag
• Heving
• Holde betaling tilbake
• Erstatning
  
  

Tvist om leie av bolig

Ved tvist i husleieforhold, vil det være avtalen som regulerer rettsforholdet mellom utleier og leietaker. Husleieloven vil supplere avtalen, og husleieloven er preseptorisk. Utleier kan dermed ikke innta vilkår i husleieavtalen som stiller leietaker dårligere enn det som fremgår av husleieloven.

Eksempler på problemstillingen som kan oppstå er:

Vaskemaskinen ryker – hvem skal dekke kostnadene med reparasjon?
Leietaker oppdager muggsopp i boligen – kan leietaker i tilfelle terminere kontrakten?

Tvister oppstår gjerne på grunn av uklarheter i avtalen, og bistand til å utforme en klar avtale kan dermed hindre fremtidig tvist. Dette kan vi bistå med. Vi bistår også utleiere og leietakere når tvisten er blitt et faktum.